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上海徐家汇凶宅被疯抢,低于市价200多万,全款抢房幸运儿后续如何操作?
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002导航网2020-09-02 17:27:33 336

昨天,上海成交了一套凶宅,地处市中心豪宅小区,当天挂牌仅仅9个小时,就被抢着买掉了。


房东报价650万,最终成交价680万,链家挂牌价949万。

相比市场价,便宜了200多万成交。

全网震动!简直太便宜了!



昨天,6组客户连夜抢房,最终有人加价30万,还是全款拿下的。

再次验证了一句老话:没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。



一、背景信息


小区是莱诗邸。莱诗邸是凯德置地在上海开发的高档住宅区,位于徐汇区商业中心徐家汇地段,属于顶级地段的豪宅小区。

小区共计9栋楼,该套房产位于1号楼,802室。



现在,这套房子是租给一个外国人的(可能外国人也不信中国的鬼神,住着也没觉得有啥问题)。


据传,事情发生在2019年。一位特级老教师租在莱诗邸,失手误杀了学生,之后自己也自杀了(下图源自网络,还有几张就不贴了)。



自此,这套房子就成了凶宅。可怜这两位逝者,也可怜这个被牵连的房东。


2020年8月1日中午挂牌,市场价950万,挂牌价650万。

历经9小时,6组客户下了意向金,当晚8点多成交。可以说是秒成交!


不谈论鬼神,且逝者为大,不再做延展。

有兴趣的朋友,可以百度搜索“伍冠流”,看看香港的凶宅买卖。



二、全款抢房者会如何操作?


不管怎样,昨天有位幸运儿全款680万拿下了这套房子,低于市场价200多万,获益颇丰。大家可以再看看目前的链家挂牌价,还是低楼层。



我们试着来分析下,他接下来最可能的操作是什么?

首先,敢于加价全款拿下的朋友,勇猛果敢,大概率不是个新手。所以,他的动作,一定也是有逻辑可循的。


他接下来会怎么做呢?


1、立刻转卖

可能性不大。

全世界都知道这套房子是凶宅,短期内极难转手,除非还是以这么低的价格。


2、不做任何动作,长期持有出租

既然卖不了就出租呗。目前80平2房租金挂牌价13000,实际成交价也不低于12000。我们就按照1.3万计算,一年收租15万。

15万相比于680万的一次性支出,年化回报率也就2.2%。

这种操作,太占用资金。680万+税费中介费约为60万(注1),得740万左右一直放在那。与其让钱沉淀在这里,不用拿出来再去找下一套。


那这笔钱,又该如何拿出来呢?

注1:这套房子买入价160万,增值税至少30万。再加上中介费,契税个税等,可以估算出总的交易费用,我们暂定为60万。


3、全款买入后,再做抵押贷款

我们之前提过一个名词,全款再抵押。

延伸阅读:全款抵押和首套按揭成本对比


目前该套房产的银行评估价是880万,单价11万元。

按照抵押率7成计算,可以找银行贷款610万左右,利率在4.75%左右;

利率再降,低至4.1%!好房专享优惠利率,新产证也可做,综合评分8.8分!

如果持有3个月后再去做抵押,利率可以降至3.85%左右。

银行冲业绩亏本放水,利率3.85%,可贷30年,综合评分高达9.2分


我们按照利率3.85%,20年等额本息计算,一个月月供支出3.65万元,首付仅需70万。算上每月1.3万的租金收入,每月只需再支付2.5万左右。


比较下全款持有和抵押后持有两种方案

1、全款持有,需要占用资金740万;

2、全款买入后抵押,只需要占用资金130万+2.5万/月(一年30万)。


等过2-3年悄悄转手,也能卖个好价钱。

累计投入资金就是,130万+30万*3=220万,资金压力瞬间小了很多。


三、结语


上海房价的确不便宜,市中心品质次新小区两房,动辄就得800-1000万,哪怕是首套,首付也得300多万,加上税费中介费,没有400万根本搞不定。